Erste Frage: Darf das Grundstück bebaut werden? Und wenn ja, wie?
Eins vorab: In Deutschland gibt es kein Grundstück, das planungsrechtlich nicht erfasst ist.
Bevor Sie sich für ein Baugrundstück entscheiden oder mit der konkreten Planung für ein Haus beginnen, steht immer die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist und wenn ja, was dort gebaut werden darf. Eine Antwort gibt das Bauplanungsrecht, das bundesweit einheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die Planzeichenverordnung (PlanZV) konkretisieren bzw. ergänzen das Baugesetzbuch.
Erst wenn diese Rahmenbedingungen geklärt sind, können Sie mit Überlegungen beginnen, wie gebaut werden soll. Die Grafik (Abb. 1) zeigt, wie beispielsweise die Grundstücke einer Gemeinde bauplanungsrechtlich einzuordnen sind. Grundsätzlich bebaubar ist der Innenbereich einer Gemeinde. Der Außenbereich, also der Bereich außerhalb des Gemeindegebietes hingegen ist grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten. Vorhaben im Außenbereich können nur unter eng definierten Rahmenbedingungen realisiert werden.
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Fachbereichsleitung "Bauen, Planen, Umwelt"
Grundsätzlich sind sechs baurechtliche Situationen denkbar.
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
- Das Grundstück liegt im Bereich eines Bebauungsplans, der gerade aufgestellt wird, oder bestehendes Baurecht soll durch einen Bebauungsplan verändert werden
- Das Grundstück liegt innerhalb von „im Zusammenhang bebauten Ortsteilen“, das heißt im „unbeplanten Innenbereich“
- Das Grundstück liegt im Außenbereich